Modernização nos procedimentos jurídicos dentro do Mercado Imobiliário

Publicado em 24 de julho de 2024

Dentro dos procedimentos corriqueiros que envolvem negociações de imóveis, existem requisitos formais na legislação brasileira os quais necessariamente devem ser cumpridos para que o interessado possa ser resguardado pelo poder judiciário caso assim necessite.

Os exemplos mais corriqueiros são os de notificação extrajudicial concedendo prazo ao locatário para desocupar imóvel como requisito imprescindível em algumas modalidades de despejo, e notificação do devedor para constituição em mora, para possibilitar retomada de posse pelo vendedor em alienação fiduciária ou compromisso particular de compra e venda.

Via de regra, o Conselho Nacional de Justiça vem adotando medidas visando adaptar os procedimentos judiciais às inovações tecnológicas que influenciam na sociedade, como ao regulamentar a possibilidade de citação via aplicativo “whatsapp” ou o desenvolvimento do Domicílio Judicial Eletrônico, uma solução que centraliza as comunicações processuais de todos os tribunais brasileiros numa única plataforma eletrônico.

Todavia, ao se analisar os procedimentos do mercado imobiliário, geralmente os tribunais se demonstram mais conservadores e receosos em admitir a flexibilização dos requisitos formais necessários para acionamento do poder judiciário.

Por exemplo, a notificação para constituição em mora de devedores, procedimento diário para construtoras e loteadoras, necessariamente deve ser realizada via cartório de títulos e documentos, existindo uma forte recusa do Judiciário em se admitir que essa notificação se dê por meios eletrônicos ou por AR/MP, meios mais práticos e menos custosos aos empreendedores. 

O cenário atual ainda não aponta de forma clara pela mitigação destes requisitos formais, mas a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça formulou entendimento extremamente pertinente no julgamento do REsp 2.087.485., afirmando que é possível considerar como notificado o devedor fiduciante que recebe a comunicação de constituição em mora pelo e-mail informado em contrato.

De acordo com o Ministro Relato Antonio Carlos Ferreira “não é razoável exigir, a cada inovação tecnológica que facilite a comunicação e as notificações para fins empresariais, a necessidade de uma regulamentação normativa no Brasil para sua utilização como prova judicial, sob pena de subutilização da tecnologia desenvolvida”.

O entendimento vem acompanhado de algumas ressalvas, como também expôs o relator: “Se a parte apresentar evidências sólidas e verificáveis que atestem a entrega da mensagem, assim como a autenticidade de seu conteúdo, o juiz pode considerar tais elementos válidos para efeitos legais”.

Embora o entendimento de nosso escritório seja de que ainda não é possível se utilizar desse caso para fundamentar alteração dos procedimentos das empresas que atuam no setor, serve como um bom presságio de que em um futuro próximo, os procedimentos formais inerentes ao mercado imobiliário sejam modernizados e adequados às inovações tecnológicas, diminuindo custos e possibilitando soluções mais ágeis a problemas complexos, buscando sempre evitar a judicialização dos casos e dinamizar as estratégias dos empreendedores.

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