Na ocasião da aquisição de um imóvel, parece ser notório que o comprador tenha ciência de que terá que arcar com custos que vão muito além do valor do bem, mas não é bem assim.

Há diversos custos englobados no negócio a serem suportados pelo comprador, e os impostos decorrentes da propriedade do imóvel, como o IPTU, é um deles, e pode incidir até mesmo nos casos em que o imóvel é comprado de forma parcelada e a propriedade não se transfira de imediato, dependendo do que conste no contrato.

Nestes casos a palavra chave é “INFORMAÇÃO”. Mas informação além daquela que consta no contrato, é a informação dada pelo corretor na ocasião do fechamento, pelo funcionário da construtora na ocasião da assinatura do contrato, etc., é fundamental informar o adquirente.

Isto porque o contrato feito entre comprador e construtora pode estabelecer que o IPTU a partir da entrega do imóvel, será de responsabilidade do adquirente e isso é fundamental porque a legislação estabelece que o credor (no caso o Município) pode cobrar tanto do possuidor (adquirente) quanto do proprietário (construtora).

A súmula 399 do STJ estabeleceu como responsabilidade do Município definir quem será o responsável pelo pagamento do IPTU:

Súmula 399 STJ: Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.

Assim, o sujeito passivo da obrigação será aquele apontado em Lei municipal. O entendimento dos tribunais se direciona nesse sentido:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS PELA PROMITENTE VENDEDORA (COHAPAR).CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR).EXISTÊNCIA DE LEGISLAÇÃO MUNICIPAL QUE PREVÊ A SOLIDARIEDADE ENTRE COMPRADOR E PROPRIETÁRIO. ART. 130 DA LEI MUNICIPAL Nº 779/1992, DO MUNICÍPIO DE CAMPO MOURÃO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 399 DO STJ. RECURSO PROVIDO PARA ALTERAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. Cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo (IPTU), contemplando qualquer das situações previstas no art. 34 do CTN e, definido em lei que há solidariedade entre promitente comprador (possuidor do imóvel) e promitente vendedor (proprietário), a autoridade administrativa pode, também com base no enunciado Súmula 399 do STJ, optar por um ou por outro, com o objetivo de facilitar o procedimento de arrecadação, não sendo possível acolher pedido feito em embargos de terceiro pelo promitente vendedor para liberação da penhora. (TJPR – 1ª C.Cível – AC – 1633285-7 – Campo Mourão –  Rel.: Fernando César Zeni – Unânime –  J. 21.03.2017)

Portanto, a informação ao cliente no momento da compra do imóvel é essencial para que não haja problemas quanto a responsabilidade estabelecida contratualmente.

Distratos

E nos casos de distrato, se houver dívida de IPTU, o que fazer? O ideal é fazer a cobrança do imposto atrasado no momento da rescisão, descontando do saldo a ser devolvido para o cliente, tendo em vista que a posse voltará a ser do Vendedor, que então será responsável exclusivo pelo pagamento dos impostos.

É bom lembrar que, para isso, sempre deve haver previsão no contrato acerca da responsabilidade do adquirente de arcar com as parcelas do IPTU a partir do momento em que recebe a posse do imóvel, registrando o contrato em cartório a fim de que surta seus efeitos legais.

A Cobrança de IPTU nos Contratos de Venda de Imóveis Parcelado