COMO A COVID-19 PODE INFLUENCIAR

EM CONTRATOS DE ALUGUEL?

 

 

 

 

Por Pedro Gargaro – Fabrilo Rosa e Trovão

 

Devido a situação atual de incerteza jurídica pelos desdobramentos da pandemia mundial decorrente do Coronavírus, um dos temas mais relevantes vem sendo qual será o impacto no valor do aluguel.

 

A possibilidade de inadimplência dos locatários de imóveis tanto residenciais quanto comerciais existe, visto que inúmeras cidades vêm decretando o fechamento do comércio e de atividades não essenciais.

 

A Lei do inquilinato, diferente do código de defesa do consumidor, estimula a livre pactuação entre as partes, inclusive quanto ao preço do aluguel.

 

O artigo 18 da Lei do Inquilinato possibilita às partes pactuarem um novo valor de aluguel a qualquer momento, o que possibilitará sempre ao proprietário/administrador que faça a análise do caso específico considerando as vantagens de uma possível renegociação x as desvantagens de ter o imóvel desocupado durante este período atípico.

 

É um cenário mais favorável que a possibilidade de discussão judicial dos valores, que depende de alguns requisitos da lei, como por exemplo que a locação tenha se transcorrido por período maior de 3 anos.

 

Nesse cenário (discussão judicial) considere-se ainda que os prazos processuais estão suspensos e o judiciário está trabalhando em regime de urgência, motivo pelo qual nada indica que iniciar uma discussão judicial terá resultados satisfatórios a curto prazo, visto que os decretos do poder judiciário não consideraram esse tipo de situação como de extrema urgência.

 

Uma sugestão viável de negociação, em casos de contratos garantidos por depósito caução, comum em casos de locação residencial, é pactuar a compensação dos valores pelos meses em que o locatário não terá rendimento, com sua complementação posterior a normalização do cotidiano ou a substituição do tipo de garantia, como por exemplo, apresentar um fiador.

 

De fato, não existe até o momento normativa do governo federal quanto a questão, e é bem provável que o governo deixe o mercado se auto regular quanto a essa questão, destinando-se ao judiciário os contratos que não alcançarem esse consenso.

 

Por tudo isso, a posição mais viável nesse momento é buscar uma negociação contando com o princípio da boa-fé contratual que, em tese, norteia a lei do inquilinato, considerando para tanto, principalmente, que as discussões que ficarem pendentes de análise do judiciário estarão no campo da incerteza absoluta para ambos os contendores.