Por Pedro Gargaro – Fabrilo Rosa e Trovão
Em contratos de locação, é habitual as partes convencionarem a necessidade de fiadores como uma forma de garantia de que as obrigações do inquilino serão cumpridas durante a vigência da locação.
O ideal para o locador ter segurança que as obrigações do contrato serão cumpridas, é que tanto locatário quanto fiadores passem por uma análise de cadastro, a fim de verificar se possuem condição financeira estável e de acordo com as cláusulas contratuais.
Essa análise é trabalhosa, e embora não se possa alterar o locatário da locação, é previsto no código civil o direito do fiador se exonerar da obrigação, desde que siga o procedimento legal.
Isso gera um empecilho ao locador, pois repetir o processo de aprovação de cadastro pode ser demorado, e nem sempre garante que será encontrado outro fiador com as mesmas condições do anterior.
Assim, o corriqueiro no mercado é convencionar a renúncia do direito de exoneração do fiador.
A prática é considerada perfeitamente lícita, porém existem algumas situações que merecem atenção redobrada do locador se este deseja manter o mesmo fiador durante toda a locação.
Após o fim do prazo contratual, se este não for renovado expressamente, irá se prorrogar por prazo indeterminado, ocasião em que a cláusula de renúncia do direito de exoneração do fiador se tornará ineficaz.
O entendimento foi confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça por meio do Recurso Especial nº 1.673.383 – SP, sob a justificativa que não seria possível vincular um fiador a uma obrigação por prazo indeterminado.
Dessa forma, caso os Locadores de imóveis desejem manter a locação garantida pelo mesmo fiador durante toda a vigência do contrato e sem possibilidade de exoneração, devem estar atentos ao prazo contratual, mantendo a locação sempre por prazo determinado.