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NOVO ENTENDIMENTO DO STJ ALTERA SIGNIFICATIVAMENTE AS RESCISÕES DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

 

Por Pedro Gargaro – Fabrilo Rosa & Trovão

No dia 04/10/2021, foi publicado no Diário de Justiça julgamento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça com relevante alteração no entendimento majoritário dos tribunais superiores acerca de tema cotidiano no mercado imobiliário.

 

A Quarta Turma entendeu pela desnecessidade de prévia decisão judicial para rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, quando baseada no acionamento de cláusula resolutiva expressa.

 

Até então, o entendimento consolidado do STJ era de que o contrato não poderia ser rescindido apenas pelo acionamento da cláusula resolutiva expressa e constituição em mora do devedor.

 

Na prática, isso significava que mesmo diante de inadimplemento considerável do devedor, o empreendedor apenas poderia retomar a unidade imobiliária por meio de decisão judicial, algo que inflava consideravelmente a quantidade de ações que chegavam ao judiciário, gerando ônus considerável à parte que não havia descumprido qualquer obrigação.

 

Dessa forma, o julgamento do REsp 1789863/MS (2013/0376277-6) pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça configura marco importante no dia-a-dia dos que empreendem no mercado imobiliário.

 

Nos termos do voto vencedor do julgamento, a necessidade de decisão judicial para rescisão contratual significa ao Vendedor “(...) impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa”.

 

Importante ressaltar que, em casos nos quais o comprador esteja na posse do imóvel, a retomada do imóvel continua se dando apenas por meio do pedido judicial de reintegração de posse, bem como a rescisão extrajudicial apenas ocorre com a ciência inequívoca do Comprador acerca dos termos do aviso de rescisão.

 

Tratando-se de temática ainda controversa, é importante que a Vendedora adote alguns cuidados no ato da rescisão extrajudicial, realizando-a por cartório e também cientificando o Comprador dos valores os quais eventualmente tenha direito a reaver.

 

Embora o entendimento ainda não seja majoritário em todas as turmas do STJ, é fundamentação relevante em eventuais demandas judiciais que discutam a temática, na esperança que, no futuro seja pacificado, simplificando a rescisão contratual em casos de inadimplência considerável e evitando gastos desnecessários.