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TERRENISTA E EMPREENDEDOR
Quais as formas mais comuns de promover um
empreendimento imobiliário?
A viabilização de um Empreendimento Imobiliário, considerando tanto o lado do terrenista quanto o do empreendedor, está sujeita a várias complexidades negociais entre as partes.
Os dois modelos mais utilizados para promover empreendimentos imobiliários no modelo Terrenista x Empreendedor são a Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a Sociedade com Propósito Específico (SPE).
A principal diferença entre os dois modelos é que na SCP, apenas o empreendedor (sócio ostensivo) é responsável perante terceiros e contribui para a realização do objetivo do Empreendimento. Por sua vez, na SPE tanto o Terrenista quanto o Empreendedor figuram no quadro social da empresa.
Além disso, a SCP não possui personalidade jurídica, não sendo tecnicamente uma empresa, embora o contrato social firmado entre os sócios contenha todas as informações e diretrizes para o bom andamento da sociedade.
Como no caso da SCP apenas o sócio ostensivo é responsabilizado perante terceiros, isso implica na necessidade da transferência imediata do terreno para a propriedade do Empreendedor, o que de certa forma deixa o Terrenista mais exposto, pois não tem a garantia mais tangível do negócio, que é o título do imóvel.
Isso não acontece no caso da SPE, pois como o terreno é integralizado na própria empresa, a garantia do Terrenista são suas quotas na pessoa jurídica. Ao mesmo tempo, o Terrenista não estará oculto perante terceiros.
Ou seja, na SCP existe uma total independência do Empreendedor, e maior proteção ao Terrenista perante terceiros.
Enquanto isso, na SPE, embora o Terrenista esteja visível a terceiros, tem uma garantia maior quanto a seu sócio no negócio, bem como, por se tratar de uma empresa de fato, terá acesso a mais formas de financiamento.
O Empreendimento deve ser pensado e analisado dentro dessas opções diante do cenário negocial, mas existem diversas outras Modalidades de Negócio mais complexas juridicamente. A grande questão é se as soluções jurídicas complexas podem servir melhor às questões em jogo, produzindo um contrato que sirva para Terrenista e Empreendedor, e transformando o Empreendimento em sucesso.