Por Natalia Scanferla
A Alienação Fiduciária de bem imóvel é um instituto do direito civil brasileiro que permite ao fiduciante, visando assegurar a própria obrigação ou a de terceiros, negociar a transferência de coisa imóvel ao credor ou fiduciário.
Em síntese, ao firmar um contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor até o adimplemento das obrigações. Em caso de inadimplência, o credor possui o direito de tomar posse do bem e aliená-lo com o intuito de satisfazer o crédito.
O Marco Legal das Garantias, Lei nº 14.711/2023, sancionada em outubro de 2023, introduziu a oportunidade de estabelecer ônus sucessivos sobre bens imóveis através da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes. À vista disso, agora é viável para o devedor fiduciante celebrar com um novo credor a alienação fiduciária de um bem que ainda não possui, mas que certamente adquirirá em momento subsequente, mediante o cumprimento integral do contrato prévio.
Assim sendo, após a averbação da Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente na matrícula do imóvel, embora exista uma garantia a ser prestada, sua eficácia permanecerá suspensa até a quitação integral da alienação antecedente.
Trata-se de uma significativa inovação, uma vez que anteriormente não havia previsão legal para a coexistência desta modalidade de garantia sobre um mesmo bem imóvel. Isso contrasta com o que ocorria com as hipotecas e penhores, que já permitiam a criação de ônus de graus sucessivos em benefício dos credores.
Neste contexto, é relevante destacar que a jurisprudência já reconhecia essa possibilidade de alienação. Entretanto, devido à ausência de previsão legal, observava-se uma resistência por parte dos registradores em inserir na matrícula do imóvel a Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente.
Portanto, a possibilidade introduzida pelo ordenamento jurídico implicou em um desbloqueio das garantias, considerando que autorizou a criação de ônus sucessivos sobre o mesmo bem imóvel, a ser averbada na matricula do imóvel, facilitando as operações de crédito.
Com efeito, considerando que a garantia só se consolidará de fato após o cancelamento da alienação fiduciária anterior, torna-se crucial que o credor ou fiduciário realize uma análise minuciosa do risco envolvido na operação, a fim de evitar o inadimplemento dos contratos.
