Por Natália Scarferla

É sabido que toda pessoa física e jurídica deve cumprir suas obrigações tributárias principais e acessórias perante o poder público, a fim de evitar punições pecuniárias. As obrigações tributárias são objetivas, conforme o artigo 136 do Código Tributário Nacional, onde a responsabilidade por infrações independe da intenção do agente/responsável, da efetividade do ato e seus efeitos.

Apesar de não exigida a intenção do agente para a aplicação da sanção correspondente, a jurisprudência nacional permite a análise contextual de cada conduta, flexibilizando o mencionado dispositivo. 

Além disso, há a possibilidade de evitar a punição por infração tributária através do instituto da denúncia espontânea. Conforme previsto no artigo 138 do Código Tributário Nacional, ao realizar o pagamento voluntário do tributo devido junto com os juros de mora, ou ao efetuar o depósito da quantia determinada pela autoridade administrativa, quando o valor do tributo dependa de apuração, garante-se a exclusão da multa.

No entanto, é importante ressaltar que a vantagem mencionada só será válida se ocorrer antes de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização relacionados à infração.

Do mesmo modo, salienta-se que o instituto mencionado não se aplica aos tributos constituídos por homologação, declarados pelo contribuinte e recolhidos fora do prazo de vencimento, como IRPJ, PIS, COFINS, CSLL, IPI, ICMS e ISS. Isso porque, a súmula 360 do STJ aduz: “O benefício da denúncia espontânea não se aplica aos tributos sujeitos a lançamento por homologação regularmente declarados, mas pagos a destempo”.

Não obstante, segundo entendimento jurisprudencial, na ausência de prova de uma declaração prévia pelo contribuinte, mesmo em casos de tributos sujeitos a lançamento por homologação, a admissão da dívida acompanhada de pagamento integral antes de qualquer ação de fiscalização ou processo administrativo assegurará a exclusão da multa correspondente.

Do mesmo modo, o ordenamento jurídico tem entendido que a denúncia espontânea restará configurada na hipótese em que o contribuinte, após efetuar a declaração parcial do débito tributário, sujeito a lançamento por homologação, acompanhado do respectivo pagamento integral, retifica-a (antes de qualquer procedimento da administração tributária), noticiando a existência de diferença a maior, cuja quitação se dá concomitantemente.

Portanto, diante das nuances complexas das obrigações tributárias e das possibilidades de mitigação de penalidades, é imprescindível que tanto pessoas físicas quanto jurídicas estejam atentas não apenas ao cumprimento regular de suas responsabilidades fiscais, mas também às oportunidades legais de regularização. A denúncia espontânea, embora com suas especificidades e limitações delineadas pela legislação e pela jurisprudência, continua a representar um mecanismo relevante para aqueles que buscam evitar sanções excessivas e garantir a conformidade com as normas tributárias. 

Dentro dos procedimentos corriqueiros que envolvem negociações de imóveis, existem requisitos formais na legislação brasileira os quais necessariamente devem ser cumpridos para que o interessado possa ser resguardado pelo poder judiciário caso assim necessite.

Os exemplos mais corriqueiros são os de notificação extrajudicial concedendo prazo ao locatário para desocupar imóvel como requisito imprescindível em algumas modalidades de despejo, e notificação do devedor para constituição em mora, para possibilitar retomada de posse pelo vendedor em alienação fiduciária ou compromisso particular de compra e venda.

Via de regra, o Conselho Nacional de Justiça vem adotando medidas visando adaptar os procedimentos judiciais às inovações tecnológicas que influenciam na sociedade, como ao regulamentar a possibilidade de citação via aplicativo “whatsapp” ou o desenvolvimento do Domicílio Judicial Eletrônico, uma solução que centraliza as comunicações processuais de todos os tribunais brasileiros numa única plataforma eletrônico.

Todavia, ao se analisar os procedimentos do mercado imobiliário, geralmente os tribunais se demonstram mais conservadores e receosos em admitir a flexibilização dos requisitos formais necessários para acionamento do poder judiciário.

Por exemplo, a notificação para constituição em mora de devedores, procedimento diário para construtoras e loteadoras, necessariamente deve ser realizada via cartório de títulos e documentos, existindo uma forte recusa do Judiciário em se admitir que essa notificação se dê por meios eletrônicos ou por AR/MP, meios mais práticos e menos custosos aos empreendedores. 

O cenário atual ainda não aponta de forma clara pela mitigação destes requisitos formais, mas a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça formulou entendimento extremamente pertinente no julgamento do REsp 2.087.485., afirmando que é possível considerar como notificado o devedor fiduciante que recebe a comunicação de constituição em mora pelo e-mail informado em contrato.

De acordo com o Ministro Relato Antonio Carlos Ferreira “não é razoável exigir, a cada inovação tecnológica que facilite a comunicação e as notificações para fins empresariais, a necessidade de uma regulamentação normativa no Brasil para sua utilização como prova judicial, sob pena de subutilização da tecnologia desenvolvida”.

O entendimento vem acompanhado de algumas ressalvas, como também expôs o relator: “Se a parte apresentar evidências sólidas e verificáveis que atestem a entrega da mensagem, assim como a autenticidade de seu conteúdo, o juiz pode considerar tais elementos válidos para efeitos legais”.

Embora o entendimento de nosso escritório seja de que ainda não é possível se utilizar desse caso para fundamentar alteração dos procedimentos das empresas que atuam no setor, serve como um bom presságio de que em um futuro próximo, os procedimentos formais inerentes ao mercado imobiliário sejam modernizados e adequados às inovações tecnológicas, diminuindo custos e possibilitando soluções mais ágeis a problemas complexos, buscando sempre evitar a judicialização dos casos e dinamizar as estratégias dos empreendedores.

Por Natalia Scanferla

A Lei 14.711/2023 trouxe uma significativa inovação no arcabouço jurídico brasileiro ao instituir a possibilidade de extensão da alienação fiduciária de imóveis, viabilizando, por conseguinte, novas e independentes transações de crédito sob o mesmo credor.

Consoante o §3º do artigo 9-Aº da mencionada legislação, é autorizada a extensão da alienação fiduciária para uma instituição financeira distinta, desde que esta integre o mesmo sistema de crédito cooperativo da entidade credora da operação inaugural.

Importa ressaltar, ademais, em consonância com o artigo 9º, §1º da supramencionada norma, que a faculdade de ampliação da garantia deverá ser exercida por pessoas físicas e jurídicas no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas transações envolvendo Empresas Simples de Crédito.

Da mesma forma, o prazo e o montante da prorrogação da alienação fiduciária devem encontrar-se restritos aos parâmetros previamente estabelecidos no contrato da garantia original, com a sobra de valor remanescente do imóvel sendo aproveitada para a nova transação de crédito.

A mencionada inovação pode ser formalizada por meio de instrumento público ou particular, independentemente da necessidade de reconhecimento de firma.

Sublinhe-se que todas as obrigações pactuadas serão hierarquizadas conforme a sequência temporal das averbações, e, em caso de inadimplemento, o credor poderá buscar a satisfação de seu crédito por meio de notificação extrajudicial, a qual indicará o vencimento antecipado de todas as dívidas associadas à garantia em questão e o montante total devido.

Assim como a alienação fiduciária de propriedade superveniente, a extensão da garantia representa um instrumento de relevo para simplificar e desburocratizar as transações de crédito, propiciando uma maior fluidez e acessibilidade no mercado financeiro.

Por Mariana Louzano Moreira

O patrimônio de afetação funciona como uma reserva exclusiva para a incorporação imobiliária ou loteamento, segregando as finanças do empreendedor e do projeto.

A Lei nº 14.620/23, que aborda o novo programa do Minha Casa Minha Vida, introduziu inovações à Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), incluindo a criação do patrimônio de afetação. Uma das principais mudanças é a extensão do uso desse mecanismo para os loteamentos, antes restrito a incorporações imobiliárias registradas em cartório.

A opção pelo patrimônio de afetação em loteamentos pode ser realizada a qualquer momento, mediante averbação na "matrícula-mãe" do empreendimento. Irrevogável, esse termo permanece enquanto as obras de infraestrutura estão em andamento.

Com essa mudança, prevê-se um impulso a novos negócios imobiliários, proporcionando maior segurança aos empreendedores e investidores. Isto porque, o mecanismo permite a separação de terreno, infraestrutura e demais elementos do patrimônio do loteador, constituindo um patrimônio autônomo dedicado à conclusão do loteamento.

Destaca-se que a Lei 14.620/23 estabelece que os bens do loteamento só podem ser usados como garantia em transações de crédito relacionadas à infraestrutura e entrega dos lotes. Além disso, em casos de cessão de direitos creditórios da venda dos lotes, os recursos também integram o patrimônio de afetação.

É importante anotar que a escolha pelo patrimônio de afetação em loteamentos não implica na adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) de 4%, ao contrário do que ocorre na incorporação imobiliária. Essa distinção é objeto de debate, sugerindo a possibilidade de concessão do benefício fiscal aos loteamentos no futuro – contudo, ainda é tema incerto.

Em suma, tem-se que as alterações trazidas pela Lei 14.620/23 representam um avanço significativo para o setor imobiliário, atendendo a uma antiga demanda dos loteadores e oferecendo maior estabilidade jurídica a empreendedores e os compradores de lotes.

Por Matias Haliski

No início deste ano, a Receita Federal divulgou as regras referentes ao Imposto de Renda Pessoa Física, cuja declaração deverá ser realizada entre 15 de março e 31 de maio de 2024.

Dentre os diversos critérios estabelecidos pela Receita, estão obrigados a declarar e contribuir com o Imposto de Renda os indivíduos que obtiveram, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos.

Logo, aquele que comprou, vendeu ou herdou um imóvel deverá declará-lo, fazendo incidir Imposto de Renda cuja alíquota é baseada no ganho de capital, este auferido mediante o produto da subtração entre o valor da compra e o valor da venda.

Há, contudo, critérios que permitem ao contribuinte a redução ou até mesmo a isenção do pagamento do referido imposto.

A princípio, destaca-se a possibilidade de redução mediante a apresentação e comprovação das despesas relacionadas à manutenção da propriedade, como por exemplo, o dispêndio com escritura, registro, comissão de corretagem, ITBI, entre outros.

Por outro lado, merece destaque a possibilidade de isenção quando o imóvel for vendido a preço abaixo de R$ 440.000,00. Nesse caso, é necessário que o bem alienado seja o único de quem está efetuando a venda, bem como, que esta seja a única transferência realizada nos últimos cinco anos.

Demais hipótese relevante de isenção se dá quando o lucro proveniente da venda é aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no país, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, contados da celebração do contrato de venda primitivo.

Importa ressaltar que, desde o ano de 2022, possibilita-se também a isenção quando há a venda do imóvel residencial com o objetivo de quitar, ainda que parcialmente, débito remanescente oriunda da aquisição a prazo de outro imóvel residencial, este já possuído pelo contribuinte.

É dizer que, com a nova regra, a pessoa pode usar o lucro obtido com a venda de um bem para a quitação parcial ou total do financiamento de outro imóvel comprado anteriormente. Essa quitação, igualmente, precisará ser concretizada em até 180 dias contados da alienação.

Por fim, registra-se que também se encontram isentos de tributação sobre ganho de capital: I) as vendas de imóveis anteriores ao ano de 1969; II) a alienação de imóvel em valor inferior a R$ 35.000,00; III) a desapropriação de imóvel para reforma agrária.

Por Natalia Scanferla

A Alienação Fiduciária de bem imóvel é um instituto do direito civil brasileiro que permite ao fiduciante, visando assegurar a própria obrigação ou a de terceiros, negociar a transferência de coisa imóvel ao credor ou fiduciário.

Em síntese, ao firmar um contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor até o adimplemento das obrigações. Em caso de inadimplência, o credor possui o direito de tomar posse do bem e aliená-lo com o intuito de satisfazer o crédito.

O Marco Legal das Garantias, Lei nº 14.711/2023, sancionada em outubro de 2023, introduziu a oportunidade de estabelecer ônus sucessivos sobre bens imóveis através da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes. À vista disso, agora é viável para o devedor fiduciante celebrar com um novo credor a alienação fiduciária de um bem que ainda não possui, mas que certamente adquirirá em momento subsequente, mediante o cumprimento integral do contrato prévio.

Assim sendo, após a averbação da Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente na matrícula do imóvel, embora exista uma garantia a ser prestada, sua eficácia permanecerá suspensa até a quitação integral da alienação antecedente.

Trata-se de uma significativa inovação, uma vez que anteriormente não havia previsão legal para a coexistência desta modalidade de garantia sobre um mesmo bem imóvel. Isso contrasta com o que ocorria com as hipotecas e penhores, que já permitiam a criação de ônus de graus sucessivos em benefício dos credores.

Neste contexto, é relevante destacar que a jurisprudência já reconhecia essa possibilidade de alienação. Entretanto, devido à ausência de previsão legal, observava-se uma resistência por parte dos registradores em inserir na matrícula do imóvel a Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente.

Portanto, a possibilidade introduzida pelo ordenamento jurídico implicou em um desbloqueio das garantias, considerando que autorizou a criação de ônus sucessivos sobre o mesmo bem imóvel, a ser averbada na matricula do imóvel, facilitando as operações de crédito.

Com efeito, considerando que a garantia só se consolidará de fato após o cancelamento da alienação fiduciária anterior, torna-se crucial que o credor ou fiduciário realize uma análise minuciosa do risco envolvido na operação, a fim de evitar o inadimplemento dos contratos.

Por Pedro Gargaro

Faz parte do cotidiano de qualquer construtora, seja, de alto, médio ou baixo padrão, demandas de consumidores reclamando danos materiais por conta de alegações de vícios construtivos.

Os motivos são diversos, mas nem todo e qualquer defeito em uma construção é relacionado a falha na execução do empreendimento, existindo uma conjuntura de fatores que podem influenciar no produto final, ainda mais em uma indústria artesanal como a construção civil.

A condenação da construtora por danos materiais decorrentes de vícios construtivos decorre necessariamente da existência e constatação das problemáticas na edificação, e a posterior analise de responsabilidade dos envolvidos.

Todavia, a situação é completamente diferente quando se trata de danos ambientais. Embora exista uma sistemática jurídica de proteção ao meio ambiente da mesma forma que existe uma de proteção ao consumidor, as implicações são significativamente diferentes dentro de um processo judicial.

Ao se tratar de direito ambiental, a mera constatação de que a construtora não se atentou aos princípios de prevenção e da precaução necessários para resguardar o meio ambiente pode ser suficiente para o judiciário entender que houve prejuízo à coletividade, e consequente necessidade de ressarcimento desses danos.

Nesse sentido, entendeu recentemente o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 2065347, ao condenar um particular em indenizar danos ambientais e danos morais coletivos em caso no qual não houve a comprovação de danos ao meio ambiente, e sim apenas de que teria ocorrido uma conduta lesiva ao meio ambiente.

Ou seja, caso reste comprovado em fiscalização pelos órgãos responsáveis que a Construtora não se atentou satisfatoriamente aos requisitos previstos na legislação ambiental para erigir seus empreendimentos, poderá ser responsabilizada em indenizar à coletividade, ainda que sua conduta não tenha gerado prejuízo direto ao meio ambiente, como sustentado no precedente mencionado acima.

Portanto, é essencial que ao buscar erigir empreendimento imobiliário, o empreendedor consulte de forma ativa os órgãos ambientais competentes, bem como esteja atento as diretrizes municipais que versem sobre a legislação ambiental, sendo certo que qualquer desrespeito ao regramento competente, mesmo sem qualquer culpa, é capaz de gerar condenação em matéria de meio ambiente.

Por Mariana Louzano Moreira

Múltiplas tentativas de contato, longos períodos de espera em filas de atendimento presencial, telefônico ou online, e procedimentos confusos para alteração de cadastro, o cancelamento de planos e serviços, resolução de questões pontuais e obtenção de informações: estas e muitas outras ações do cotidiano entre consumidor e empresas podem se tornar excessivamente burocráticas e estressantes.

Neste tipo de situação, podemos observar a incidência da chamada “Teoria do Desvio Produtivo”. Trata a Teoria, portanto, sobre o tempo útil perdido pelo consumidor, quando este busca a resolução de problemáticas junto ao fornecedor, mas que, por desídia ou extensa demora da pessoa jurídica, o consumidor acaba por ter violado o seu direito individual do tempo livre.

São situações como em que os consumidores precisam fazer várias ligações telefônicas, enviar e-mails, comparecer pessoalmente a estabelecimentos comerciais ou realizar outras atividades para resolver problemas que deveriam ser facilmente solucionados pelas empresas.

A Teoria do Desvio Produtivo busca compensar esses consumidores pelo tempo desperdiçado e pelo estresse causado pela má prestação de serviços e/ou violação de seus direitos.

A perda de tempo decursiva de atos e omissões de fornecedores de produtos e serviços vem sendo tema de análise do judiciário, inclusive, em caso de cobrança por parte de empresa de telefonia, tv e internet, de valores contrários ao firmado contratualmente. Após diversas ligações e visitas à loja física do fornecedor, e após decidir cancelar seu plano e ter recebido aplicação de multa por quebra de fidelidade, o consumidor obteve, pela via judicial, a rescisão do contrato e a indenização em danos morais, baseado na Teoria em comento. Neste caso, preponderou a tutela do direito individual do tempo livre incidente
no consumidor.

Com a negligência das empresa quanto aos seus deveres de boa-fé, deixa-se de respeitar os princípios e normas que orientam as relações contratuais. Todo esse tempo e esforço dedicados à resolução de questões que deveriam ser simples representam uma clara manifestação do desvio produtivo do
consumidor, prejudicando sua qualidade de vida e seu bem-estar geral, ensejando ao consumidor o direito de reparação de danos.

Por Matias Haliski

O Governo Federal implementou o movimento de desoneração da folha com o objetivo de aumentar a competitividade em setores econômicos, especialmente aqueles que geram mais empregos. Isso implica substituir a contribuição patronal das empresas.

Com essa desoneração (Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta – CPRB), as empresas beneficiadas podem substituir o pagamento de 20% de imposto sobre a folha de salários por alíquotas que variam de 1% a 4,5% sobre a receita bruta. Além disso, a nova legislação reduz a alíquota da contribuição previdenciária sobre a folha dos municípios com população de até 142.632 habitantes de 20% para 8%.

A intenção é reduzir os encargos trabalhistas nos setores desonerados, incentivando a contratação de pessoal. Para compensar a queda na arrecadação, a lei prorroga até dezembro de 2027 o aumento de 1% na alíquota da Cofins-Importação, incidente sobre a importação de produtos estrangeiros.

Os 17 setores beneficiados pela desoneração são os seguintes: confecção e vestuário, calçados, construção civil, call center, comunicação, construção e obras de infraestrutura, couro, fabricação de veículos e carroçarias, máquinas e equipamentos, proteína animal, têxtil, tecnologia da informação (TI), tecnologia da informação e comunicação (TIC), projeto de circuitos integrados, transporte metroferroviário de passageiros, transporte rodoviário coletivo e transporte rodoviário de cargas.

Empresas podem aderir à desoneração da folha se atenderem a critérios como ter receita bruta de determinadas atividades especificadas na lei 12.546/2011 (alterada pela lei 13.161/2015), receber receitas brutas de atividades elencadas pela mesma lei e estarem enquadradas em CNAEs previstos nessas leis.

Geralmente, a empresa pode escolher entre dois cenários para reduzir o encargo previdenciário. Na primeira hipótese, calcula o valor do encargo ao aplicar os 20% de contribuição sobre a folha de pagamento. No segundo panorama, aplica uma alíquota inferior sobre a receita bruta, variando de 1% a 4,5%, dependendo da atividade econômica.

Antes de optar por aderir à desoneração, a empresa deve avaliar se a contribuição previdenciária patronal básica (20%) sobre a folha de pagamento resultará em aumento ou diminuição do encargo previdenciário em comparação com a CPRB.

É crucial que as empresas beneficiadas não apenas mantenham suas atividades econômicas, mas também alcancem uma maior competitividade em um ambiente global cada vez mais desafiador em termos de conquista de mercados.

Por Pedro Gargaro

Sempre é importante ressaltar que o alongamento das dívidas decorrentes de crédito rural se trata de um direito do produtor rural, diferentemente das dívidas bancárias comuns.

A legislação e os tribunais de nosso país, na grande maioria dos casos, visam criar um cenário de proteção a quem de fato explora a terra, tornando-a produtiva e movimentando a economia.

Com base nisso, existe o entendimento de que, as dívidas contraídas pelo produtor rural para possibilitar a exploração da terra devem ser pagas com a própria produtividade dessa terra, e nunca pelos bens que garantem o crédito das instituições financeiras.

Ou seja, o intuito é evitar que o produtor rural se veja sem a sua propriedade, quando contraiu gastos visando dar às terras produtividade e movimentação econômica, partindo do pressuposto que o não pagamento decorreu de fatores atípicos que impediram a monetização esperada da produção, como talvez o mais tradicional deles, a frustração de safra por fatores climáticos.

Ocorre que este direito do produtor rural não é automático, sendo necessário que o pedido se prorrogação seja formulado junto a instituição financeira que detém o crédito, mediante a comprovação dos requisitos autorizadores previstos no manual de crédito rural.

O pedido administrativo junto à instituição financeira é imprescindível, pois o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná firmou forte jurisprudência em todas as Câmaras que analisam processos de direito agrário no sentido que, mesmo preenchidos os requisitos do Manual de Crédito Rural, também é necessário a comprovação de que o requerimento administrativo foi feito, sob pena de negativa do pedido de prorrogação.

A forma na qual deve ser feito esse requerimento está regulamentada em resolução do Banco Central do Brasil, e o fiel atendimento a todos os requisitos aumenta significativamente a chance de prorrogação da dívida já na esfera administrativa, sem necessidade de processo judicial, mas, mesmo em caso de indeferimento da instituição financeira, o pedido bem formulado e justificado de acordo com os regramentos corretos amplifica a chance de sucesso no judiciário.

Portanto, ao primeiro sinal de dificuldades em arcar com as dívidas bancárias, o produtor rural deve buscar assessoria especializada, a fim de poder usufruir de seu direito legal de prorrogação de dívidas, de forma rápida e, se possível, administrativa.