Por Mariana Louzano Moreira

O patrimônio de afetação funciona como uma reserva exclusiva para a incorporação imobiliária ou loteamento, segregando as finanças do empreendedor e do projeto.

A Lei nº 14.620/23, que aborda o novo programa do Minha Casa Minha Vida, introduziu inovações à Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), incluindo a criação do patrimônio de afetação. Uma das principais mudanças é a extensão do uso desse mecanismo para os loteamentos, antes restrito a incorporações imobiliárias registradas em cartório.

A opção pelo patrimônio de afetação em loteamentos pode ser realizada a qualquer momento, mediante averbação na "matrícula-mãe" do empreendimento. Irrevogável, esse termo permanece enquanto as obras de infraestrutura estão em andamento.

Com essa mudança, prevê-se um impulso a novos negócios imobiliários, proporcionando maior segurança aos empreendedores e investidores. Isto porque, o mecanismo permite a separação de terreno, infraestrutura e demais elementos do patrimônio do loteador, constituindo um patrimônio autônomo dedicado à conclusão do loteamento.

Destaca-se que a Lei 14.620/23 estabelece que os bens do loteamento só podem ser usados como garantia em transações de crédito relacionadas à infraestrutura e entrega dos lotes. Além disso, em casos de cessão de direitos creditórios da venda dos lotes, os recursos também integram o patrimônio de afetação.

É importante anotar que a escolha pelo patrimônio de afetação em loteamentos não implica na adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) de 4%, ao contrário do que ocorre na incorporação imobiliária. Essa distinção é objeto de debate, sugerindo a possibilidade de concessão do benefício fiscal aos loteamentos no futuro – contudo, ainda é tema incerto.

Em suma, tem-se que as alterações trazidas pela Lei 14.620/23 representam um avanço significativo para o setor imobiliário, atendendo a uma antiga demanda dos loteadores e oferecendo maior estabilidade jurídica a empreendedores e os compradores de lotes.

Por Matias Haliski

No início deste ano, a Receita Federal divulgou as regras referentes ao Imposto de Renda Pessoa Física, cuja declaração deverá ser realizada entre 15 de março e 31 de maio de 2024.

Dentre os diversos critérios estabelecidos pela Receita, estão obrigados a declarar e contribuir com o Imposto de Renda os indivíduos que obtiveram, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos.

Logo, aquele que comprou, vendeu ou herdou um imóvel deverá declará-lo, fazendo incidir Imposto de Renda cuja alíquota é baseada no ganho de capital, este auferido mediante o produto da subtração entre o valor da compra e o valor da venda.

Há, contudo, critérios que permitem ao contribuinte a redução ou até mesmo a isenção do pagamento do referido imposto.

A princípio, destaca-se a possibilidade de redução mediante a apresentação e comprovação das despesas relacionadas à manutenção da propriedade, como por exemplo, o dispêndio com escritura, registro, comissão de corretagem, ITBI, entre outros.

Por outro lado, merece destaque a possibilidade de isenção quando o imóvel for vendido a preço abaixo de R$ 440.000,00. Nesse caso, é necessário que o bem alienado seja o único de quem está efetuando a venda, bem como, que esta seja a única transferência realizada nos últimos cinco anos.

Demais hipótese relevante de isenção se dá quando o lucro proveniente da venda é aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no país, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, contados da celebração do contrato de venda primitivo.

Importa ressaltar que, desde o ano de 2022, possibilita-se também a isenção quando há a venda do imóvel residencial com o objetivo de quitar, ainda que parcialmente, débito remanescente oriunda da aquisição a prazo de outro imóvel residencial, este já possuído pelo contribuinte.

É dizer que, com a nova regra, a pessoa pode usar o lucro obtido com a venda de um bem para a quitação parcial ou total do financiamento de outro imóvel comprado anteriormente. Essa quitação, igualmente, precisará ser concretizada em até 180 dias contados da alienação.

Por fim, registra-se que também se encontram isentos de tributação sobre ganho de capital: I) as vendas de imóveis anteriores ao ano de 1969; II) a alienação de imóvel em valor inferior a R$ 35.000,00; III) a desapropriação de imóvel para reforma agrária.

Por Natalia Scanferla

A Alienação Fiduciária de bem imóvel é um instituto do direito civil brasileiro que permite ao fiduciante, visando assegurar a própria obrigação ou a de terceiros, negociar a transferência de coisa imóvel ao credor ou fiduciário.

Em síntese, ao firmar um contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor até o adimplemento das obrigações. Em caso de inadimplência, o credor possui o direito de tomar posse do bem e aliená-lo com o intuito de satisfazer o crédito.

O Marco Legal das Garantias, Lei nº 14.711/2023, sancionada em outubro de 2023, introduziu a oportunidade de estabelecer ônus sucessivos sobre bens imóveis através da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes. À vista disso, agora é viável para o devedor fiduciante celebrar com um novo credor a alienação fiduciária de um bem que ainda não possui, mas que certamente adquirirá em momento subsequente, mediante o cumprimento integral do contrato prévio.

Assim sendo, após a averbação da Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente na matrícula do imóvel, embora exista uma garantia a ser prestada, sua eficácia permanecerá suspensa até a quitação integral da alienação antecedente.

Trata-se de uma significativa inovação, uma vez que anteriormente não havia previsão legal para a coexistência desta modalidade de garantia sobre um mesmo bem imóvel. Isso contrasta com o que ocorria com as hipotecas e penhores, que já permitiam a criação de ônus de graus sucessivos em benefício dos credores.

Neste contexto, é relevante destacar que a jurisprudência já reconhecia essa possibilidade de alienação. Entretanto, devido à ausência de previsão legal, observava-se uma resistência por parte dos registradores em inserir na matrícula do imóvel a Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente.

Portanto, a possibilidade introduzida pelo ordenamento jurídico implicou em um desbloqueio das garantias, considerando que autorizou a criação de ônus sucessivos sobre o mesmo bem imóvel, a ser averbada na matricula do imóvel, facilitando as operações de crédito.

Com efeito, considerando que a garantia só se consolidará de fato após o cancelamento da alienação fiduciária anterior, torna-se crucial que o credor ou fiduciário realize uma análise minuciosa do risco envolvido na operação, a fim de evitar o inadimplemento dos contratos.

Por Pedro Gargaro

Faz parte do cotidiano de qualquer construtora, seja, de alto, médio ou baixo padrão, demandas de consumidores reclamando danos materiais por conta de alegações de vícios construtivos.

Os motivos são diversos, mas nem todo e qualquer defeito em uma construção é relacionado a falha na execução do empreendimento, existindo uma conjuntura de fatores que podem influenciar no produto final, ainda mais em uma indústria artesanal como a construção civil.

A condenação da construtora por danos materiais decorrentes de vícios construtivos decorre necessariamente da existência e constatação das problemáticas na edificação, e a posterior analise de responsabilidade dos envolvidos.

Todavia, a situação é completamente diferente quando se trata de danos ambientais. Embora exista uma sistemática jurídica de proteção ao meio ambiente da mesma forma que existe uma de proteção ao consumidor, as implicações são significativamente diferentes dentro de um processo judicial.

Ao se tratar de direito ambiental, a mera constatação de que a construtora não se atentou aos princípios de prevenção e da precaução necessários para resguardar o meio ambiente pode ser suficiente para o judiciário entender que houve prejuízo à coletividade, e consequente necessidade de ressarcimento desses danos.

Nesse sentido, entendeu recentemente o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 2065347, ao condenar um particular em indenizar danos ambientais e danos morais coletivos em caso no qual não houve a comprovação de danos ao meio ambiente, e sim apenas de que teria ocorrido uma conduta lesiva ao meio ambiente.

Ou seja, caso reste comprovado em fiscalização pelos órgãos responsáveis que a Construtora não se atentou satisfatoriamente aos requisitos previstos na legislação ambiental para erigir seus empreendimentos, poderá ser responsabilizada em indenizar à coletividade, ainda que sua conduta não tenha gerado prejuízo direto ao meio ambiente, como sustentado no precedente mencionado acima.

Portanto, é essencial que ao buscar erigir empreendimento imobiliário, o empreendedor consulte de forma ativa os órgãos ambientais competentes, bem como esteja atento as diretrizes municipais que versem sobre a legislação ambiental, sendo certo que qualquer desrespeito ao regramento competente, mesmo sem qualquer culpa, é capaz de gerar condenação em matéria de meio ambiente.

Por Mariana Louzano Moreira

Múltiplas tentativas de contato, longos períodos de espera em filas de atendimento presencial, telefônico ou online, e procedimentos confusos para alteração de cadastro, o cancelamento de planos e serviços, resolução de questões pontuais e obtenção de informações: estas e muitas outras ações do cotidiano entre consumidor e empresas podem se tornar excessivamente burocráticas e estressantes.

Neste tipo de situação, podemos observar a incidência da chamada “Teoria do Desvio Produtivo”. Trata a Teoria, portanto, sobre o tempo útil perdido pelo consumidor, quando este busca a resolução de problemáticas junto ao fornecedor, mas que, por desídia ou extensa demora da pessoa jurídica, o consumidor acaba por ter violado o seu direito individual do tempo livre.

São situações como em que os consumidores precisam fazer várias ligações telefônicas, enviar e-mails, comparecer pessoalmente a estabelecimentos comerciais ou realizar outras atividades para resolver problemas que deveriam ser facilmente solucionados pelas empresas.

A Teoria do Desvio Produtivo busca compensar esses consumidores pelo tempo desperdiçado e pelo estresse causado pela má prestação de serviços e/ou violação de seus direitos.

A perda de tempo decursiva de atos e omissões de fornecedores de produtos e serviços vem sendo tema de análise do judiciário, inclusive, em caso de cobrança por parte de empresa de telefonia, tv e internet, de valores contrários ao firmado contratualmente. Após diversas ligações e visitas à loja física do fornecedor, e após decidir cancelar seu plano e ter recebido aplicação de multa por quebra de fidelidade, o consumidor obteve, pela via judicial, a rescisão do contrato e a indenização em danos morais, baseado na Teoria em comento. Neste caso, preponderou a tutela do direito individual do tempo livre incidente
no consumidor.

Com a negligência das empresa quanto aos seus deveres de boa-fé, deixa-se de respeitar os princípios e normas que orientam as relações contratuais. Todo esse tempo e esforço dedicados à resolução de questões que deveriam ser simples representam uma clara manifestação do desvio produtivo do
consumidor, prejudicando sua qualidade de vida e seu bem-estar geral, ensejando ao consumidor o direito de reparação de danos.

Por Matias Haliski

O Governo Federal implementou o movimento de desoneração da folha com o objetivo de aumentar a competitividade em setores econômicos, especialmente aqueles que geram mais empregos. Isso implica substituir a contribuição patronal das empresas.

Com essa desoneração (Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta – CPRB), as empresas beneficiadas podem substituir o pagamento de 20% de imposto sobre a folha de salários por alíquotas que variam de 1% a 4,5% sobre a receita bruta. Além disso, a nova legislação reduz a alíquota da contribuição previdenciária sobre a folha dos municípios com população de até 142.632 habitantes de 20% para 8%.

A intenção é reduzir os encargos trabalhistas nos setores desonerados, incentivando a contratação de pessoal. Para compensar a queda na arrecadação, a lei prorroga até dezembro de 2027 o aumento de 1% na alíquota da Cofins-Importação, incidente sobre a importação de produtos estrangeiros.

Os 17 setores beneficiados pela desoneração são os seguintes: confecção e vestuário, calçados, construção civil, call center, comunicação, construção e obras de infraestrutura, couro, fabricação de veículos e carroçarias, máquinas e equipamentos, proteína animal, têxtil, tecnologia da informação (TI), tecnologia da informação e comunicação (TIC), projeto de circuitos integrados, transporte metroferroviário de passageiros, transporte rodoviário coletivo e transporte rodoviário de cargas.

Empresas podem aderir à desoneração da folha se atenderem a critérios como ter receita bruta de determinadas atividades especificadas na lei 12.546/2011 (alterada pela lei 13.161/2015), receber receitas brutas de atividades elencadas pela mesma lei e estarem enquadradas em CNAEs previstos nessas leis.

Geralmente, a empresa pode escolher entre dois cenários para reduzir o encargo previdenciário. Na primeira hipótese, calcula o valor do encargo ao aplicar os 20% de contribuição sobre a folha de pagamento. No segundo panorama, aplica uma alíquota inferior sobre a receita bruta, variando de 1% a 4,5%, dependendo da atividade econômica.

Antes de optar por aderir à desoneração, a empresa deve avaliar se a contribuição previdenciária patronal básica (20%) sobre a folha de pagamento resultará em aumento ou diminuição do encargo previdenciário em comparação com a CPRB.

É crucial que as empresas beneficiadas não apenas mantenham suas atividades econômicas, mas também alcancem uma maior competitividade em um ambiente global cada vez mais desafiador em termos de conquista de mercados.

Por Pedro Gargaro

Sempre é importante ressaltar que o alongamento das dívidas decorrentes de crédito rural se trata de um direito do produtor rural, diferentemente das dívidas bancárias comuns.

A legislação e os tribunais de nosso país, na grande maioria dos casos, visam criar um cenário de proteção a quem de fato explora a terra, tornando-a produtiva e movimentando a economia.

Com base nisso, existe o entendimento de que, as dívidas contraídas pelo produtor rural para possibilitar a exploração da terra devem ser pagas com a própria produtividade dessa terra, e nunca pelos bens que garantem o crédito das instituições financeiras.

Ou seja, o intuito é evitar que o produtor rural se veja sem a sua propriedade, quando contraiu gastos visando dar às terras produtividade e movimentação econômica, partindo do pressuposto que o não pagamento decorreu de fatores atípicos que impediram a monetização esperada da produção, como talvez o mais tradicional deles, a frustração de safra por fatores climáticos.

Ocorre que este direito do produtor rural não é automático, sendo necessário que o pedido se prorrogação seja formulado junto a instituição financeira que detém o crédito, mediante a comprovação dos requisitos autorizadores previstos no manual de crédito rural.

O pedido administrativo junto à instituição financeira é imprescindível, pois o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná firmou forte jurisprudência em todas as Câmaras que analisam processos de direito agrário no sentido que, mesmo preenchidos os requisitos do Manual de Crédito Rural, também é necessário a comprovação de que o requerimento administrativo foi feito, sob pena de negativa do pedido de prorrogação.

A forma na qual deve ser feito esse requerimento está regulamentada em resolução do Banco Central do Brasil, e o fiel atendimento a todos os requisitos aumenta significativamente a chance de prorrogação da dívida já na esfera administrativa, sem necessidade de processo judicial, mas, mesmo em caso de indeferimento da instituição financeira, o pedido bem formulado e justificado de acordo com os regramentos corretos amplifica a chance de sucesso no judiciário.

Portanto, ao primeiro sinal de dificuldades em arcar com as dívidas bancárias, o produtor rural deve buscar assessoria especializada, a fim de poder usufruir de seu direito legal de prorrogação de dívidas, de forma rápida e, se possível, administrativa.

Por Sandro Henrique Trovão

O tema da responsabilidade civil sempre toma as capas de jornais e revistas quando acontece alguma tragédia em edifícios ou em obras de construção civil.

Foi assim no caso do desabamento dos edifícios residenciais Atlântico em Guaratuba/PR em janeiro de 1995, Palace II no Rio de Janeiro em fevereiro de 1998, e do edifício comercial Liberdade, também no Rio de Janeiro em janeiro de 2012.

Não é diferente quando acidentes ocorrem com obras ainda em construção, foi o que aconteceu no caso do desabamento do viaduto que passava sobre a Avenida Pedro I em Belo Horizonte em junho de 2014.

Nesse último caso (obras ainda em construção), as suspeitas imediatamente recaem sobre profissionais, empresas e fornecedores atuantes na execução, no caso de obras antigas os primeiros a serem chamados a responder são, além dos já citados, os responsáveis pela manutenção da edificação ou quem tenha executado ali obras de manutenção ou reforma.

Os fatores causadores dos desastres são diversos, transitam por erros de projetos, falhas na execução, má qualidade dos materiais aplicados, alteração que comprometem a segurança da edificação e até mesmo falhas ou ausência de manutenção periódica.

Mas como definir o responsável pelo pagamento dos prejuízos causados por essas falhas?

Neste artigo trataremos exclusivamente da reparação de dano civil, ou seja: quando, como e quanto pagar por danos patrimoniais causados pelo exercício da profissão de engenheiro, arquiteto ou construtor. É o que definimos como Responsabilidade Civil Contratual.

A Responsabilidade Civil é o dever de alguém de indenizar a outrem os prejuízos que causou.

Este dever de indenizar está previsto no Código Civil Brasileiro em seus artigos 186 (Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.) e 927 (Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.)

O Artigo 6o do Código de Defesa do Consumidor, em seu inciso VI, prevê que é direito básico do consumidor “a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”.

Na conjunção destes três dispositivos está alicerçado o direito de reparação de prejuízos por danos decorrentes da má qualidade de obras de construção civil.

Em linhas gerais, a teoria clássica da responsabilidade civil aponta a culpa como o fundamento da obrigação de reparar o dano, ou seja, se não há prova da culpa, não há obrigação de indenizar, porém, tratando-se de exercício de atividades profissionais e relação de consumo, a regra passa ser a responsabilidade objetiva, ou seja, basta provar o dano para que haja o direito ao ressarcimento.

Assim, o proprietário de um imóvel que vem à ruína, por falhas nos processos construtivos, sempre terá o direito de ser indenizado pelo fornecedor do produto, ou seja o Construtor, visto que a responsabilidade deste é sempre objetiva, o que vale dizer que não é necessário provar que ele teve culpa na ruína, apenas que a ruína causou um prejuízo.

Porém, a responsabilidade civil dos vários atores de uma obra de construção civil tem diferentes interpretações na esfera jurídica, principalmente quando o enfoque é o desempenho da obra quanto a sua qualidade e conforto.

Quanto a esta reponsabilidade (contratual e não delitual), responderá o construtor, ou executor de forma objetiva, ou seja, basta comprovar que existe o defeito, ou desempenho insuficiente, que já estará configurado o direito à indenização ou prestação de garantia para os reparos.

A responsabilidade dos projetistas por sua vez é subjetiva, vale dizer, há necessidade de prova efetiva da culpa para que o direito de indenização recaia sobre esse profissional.

Defeitos, ou atendimento inadequado de normas técnicas, sempre gerará direito a prestação de garantia ou indenizações ao adquirente de um imóvel, a não ser que o Construtor prove que a manutenção periódica exigida nos manuais de uso e operação não foram executadas e provocaram o vício.

O construtor sempre será o responsável principal pelo reparo ou indenização, se o defeito não foi causado por falta de manutenção ou uso inadequado, podendo, entretanto, responsabilizar o projetista, e se ressarcir, se o defeito for decorrente exclusivamente de erro no projeto. Explico:

Se o projetista, ao ser contratado para elaborar os projetos, dimensiona a edificação de maneira equivocada, e esta, executada de acordo com os projetos, não atende ao desempenho esperado, gerará o direito de reparação de danos, por responsabilidade civil contratual, contra que elaborou os projetos inadequadamente.

Essa divisão da responsabilidade esta normatizada no Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 14 (responsabilidade do construtor independentemente da existência de culpa) e no seu § 4º. Observe:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

...

§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

Esse é um tema muito recorrente em obras públicas, que, em sua imensa maioria têm projetos elaborados por profissionais que não executarão a obra.

A responsabilidade pela segurança da obra abrange todos os profissionais que de certa forma participaram de sua execução, seja do profissional que elaborou os cálculos estruturais, seja dos profissionais que participaram da execução.

Os primeiros, executores do projeto, têm responsabilidade técnica pelo correto dimensionamento das estruturas que sustentarão e darão solidez a obra e, os segundos, executores da obra, tem responsabilidade de zelar pela correta aplicação dos materiais necessários para suportar a carga dimensionada nos projetos.

Por fim, os usuários devem utilizar o imóvel de maneira adequada realizando as manutenções preventiva de acordo com o plano de manutenção informado nos manuais.

Os executores também podem ser responsabilizados em caso de erros nos projetos, mesmo que não os tenha elaborado, basta a comprovação de que tinham conhecimento de que estes não suportariam a carga necessária ou que tinham especificações insuficientes quanto ao seu desempenho, isso se dá por conta da previsão em nosso ordenamento jurídico, que pune também quem se omite e causa danos a terceiros (artigo 186 do Código Civil Brasileiro).

Assim, em caso de erros evidentes nos projetos, não devidamente alertados e notificados, os executores também responderão por eventuais danos, caso comprovada a omissão.

Sabe-se que a corretagem é um contrato típico, por meio do qual uma pessoa obriga-se a mediar com diligência e prudência os negócios de seu cliente, conforme expressamente previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil.

O(a) corretor(a), é responsável por intermediar transações entre o(a) vendedor(a) e terceiros, aproximando as partes, de forma que sua remuneração estará condicionada ao resultado previsto no contrato de corretagem, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, consoante tradução literal do artigo 725 do Código Civil.

Não obstante, considerando que o direito de o(a) corretor(a) ser remunerado(a) é disponível, cinge-se a controvérsia sobre condicionar o pagamento das comissões imobiliárias a evento futuro e incerto.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a comissão de corretagem por intermediação imobiliária é cabível “[...] se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”[1].

Nesta senda, interpreta-se que as partes podem transacionar quanto às remunerações do(a) corretor(a), atentando-se às peculiaridades de cada caso.

Recentemente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu que, no contrato de corretagem imobiliária, podem as partes ajustarem o pagamento das comissões a um evento futuro e incerto, como ao efetivo registro imobiliário e/ou aprovação de órgãos competentes, desde que respeitados os limites legais, previstos nos artigos 121 a 130 do Código Civil.

Nessa perspectiva, objetivando o recebimento das comissões, faz-se necessário avaliar o negócio ao qual o(a) corretor(a) se obrigou, os deveres por ele(a) assumidos e, consequentemente, se o resultado útil foi alcançado.

Tal precedente é extremamente importante no direito imobiliário, posto que observa a autonomia da vontade e a livre concorrência, oferecendo maior segurança na elaboração dos contratos para realização de empreendimentos, bem como permitindo maior liberdade ao(à) mediador(a) para o desempenho de sua função.

Ressalta-se, todavia, que as cláusulas convencionadas no contrato de corretagem não afastam a possibilidade de o Judiciário reconhecer, excepcionalmente, ilícita ou nula alguma condição pactuada, buscando preservar a boa-fé objetiva e o equilíbrio entre os envolvidos.

Conclui-se, portanto, com embasamento no recente julgamento da corte superior, que é permitido às partes pactuarem cláusulas suspensivas para o pagamento das comissões no contrato de corretagem, desde que respeitado os limites legais e a boa-fé objetiva.


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