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Por Renan Ortiz
Uma decisão recente do juiz Rodrigo Francisco Cozer, da 1ª Vara de Fraiburgo (SC), aplicou uma medida inusitada em uma ação de cobrança: a suspensão do passaporte de uma devedora. Com uma dívida de R$ 150 mil, ela ostentava um estilo de vida de luxo nas redes sociais, mostrando viagens e bens de alto valor, apesar de não quitar suas pendências financeiras.
A decisão chamou atenção para o uso de medidas coercitivas atípicas que visam pressionar o devedor a cumprir com suas obrigações financeiras.
Quando são permitidos os Meios Atípicos de Cobrança?
Meios atípicos, como a suspensão de passaporte ou restrição de CNH, são aplicados quando a cobrança tradicional não é suficiente para alcançar os bens ou o pagamento da dívida. No caso mencionado, o juiz entendeu que, ao exibir uma vida de alto padrão.
É importante lembrar que medidas como essa só são tomadas quando existem indícios claros de que o devedor possui condições de pagamento, mas se nega a quitar suas pendências. O Supremo Tribunal Federal (STF) também já validou o uso dessas medidas atípicas, destacando que elas são permitidas desde que respeitem os direitos fundamentais e sejam proporcionais.
A decisão reflete uma nova postura no sistema judiciário, que agora tem flexibilidade para aplicar medidas criativas e eficazes em execuções. Embora controvérsias possam surgir, especialmente no caso de sanções como suspensão de passaporte, o uso dessas alternativas é uma tendência crescente para garantir que devedores com recursos arquem com suas dívidas.
Esse tipo de decisão alerta os devedores para a importância do cumprimento de suas obrigações, destacando que a Justiça tem poder para adotar meios alternativos e efetivos para garantir que uma dívida seja quitada.
Por Rodrigo Garcia
A Receita Federal publicou recentemente a Instrução Normativa nº 2.222, de 20/09/2024, regulamentando a atualização do valor de imóveis (no Brasil ou no exterior) para pessoas físicas e jurídicas, permitindo que sejam ajustados ao valor de mercado.
Os contribuintes têm até o dia 16/12/2024 para optar por essa atualização, pagando o imposto sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas se comparadas às já existentes.
Para se ter uma ideia, no caso das pessoas físicas, a alíquota definitiva do Imposto de Renda será de 4% sobre a diferença do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual, sendo que as alíquotas usuais variam entre 15% e 22,5%.
Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis do ativo não circulante nos balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença, sendo que as alíquotas usuais somariam 34%.
A atualização proposta pela Receita Federal oferece aparentemente uma oportunidade de adequar o valor de mercado dos imóveis, garantindo maior clareza na declaração e prevenindo futuros ajustes em caso de venda desses bens.
Ocorre que o suposto benefício de atualização com alíquotas reduzidas trazida na instrução normativa não se aplica a todos os contribuintes, indistintamente, devendo ser analisado cada caso in concreto.
Em primeiro lugar, observa-se que o benefício integral trazido pela instrução normativa só atinge os proprietários após 15 anos. Em outras palavras, se o imóvel atualizado for vendido antes de 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo desde a atualização. Para alienações em até 36 meses, o percentual é de 0%, subindo gradualmente até 100% após 180 meses.
Isso significa dizer, por exemplo, que quem atualizar hoje o valor do imóvel e posteriormente vende-lo dentro de 36 meses, estará pagando o total de 19% de imposto de renda sobre o ganho de capital, e não mais 15%.
Para as pessoas jurídicas, é preciso levar em consideração que a depreciação com base nesse valor não poderá ser utilizada como dedução fiscal, e o custo adicional só poderá ser apropriado gradualmente, ao longo de 15 anos, caso a alienação ocorra após três anos da reavaliação.
A grande verdade é que a taxação só começa a ficar abaixo dos 15% a partir do sétimo ano, logo, o fator tempo é de suma importância.
Há outros casos, ainda, em que aderir à instrução normativa da Receita Federal sem a análise fática de um especialista podem ser mais prejudiciais ainda ao contribuinte. Um deles é quando a pessoa física vende seu imóvel por um valor de até R$ 440 mil. Outro é quando a pessoa vende um imóvel residencial e adquire outro, de maior valor, num prazo de até 180 dias.
Nos dois casos mencionados acima, como há isenção de imposto de renda, a atualização do valor do imóvel seria inócua ou até mesmo prejudicial, no sentido de que estaria pagando uma alíquota sem qualquer necessidade.
Outra questão a ser pensada com atenção pelo contribuinte reside no fato da pessoa precisar vender futuramente seu imóvel outrora atualizado por valor inferior ao usado como referência para uma atualização do preço agora. Essa perda de valor não é redutível, logo, aqui também haveria uma perda financeira ao contribuinte.
A conclusão óbvia é que a simples atualização do valor do imóvel prevista pela Receita Federal com pagamento de alíquota reduzida não é benéfica a todos, e cada caso deve ser avaliado por um especialista que considerará todas as nuances possíveis.
Por Natalia Scanferla
A falta de regularização da propriedade em negócios Imobiliários após operações de compra e venda é um dos fatores que pode causar empecilhos tanto para os particulares quanto para construtoras e loteadoras.
Conforme o artigo 1.418 do Código Civil, o promitente comprador, detentor de direito real, pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda, e se houver recusa, requerer ao judiciário a adjudicação do imóvel.
Os requisitos para a concessão da adjudicação compulsória incluem: a existência de um contrato prévio válido; o pagamento integral do preço acordado; a assinatura de todos os documentos necessários; a recusa, impedimento ou dificuldade em localizar o vendedor para a transferência da propriedade; e a ausência de cláusula que permita a rescisão unilateral do contrato
Historicamente, a adjudicação compulsória exigia decisão judicial para sua efetivação. Contudo, a Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) passou a autorizar esse processo de maneira extrajudicial, com a inclusão do artigo 216-B.
O provimento 150/2023 do CNJ, por sua vez, regulamentou a aplicação do artigo 216-B pelo registrador de imóveis, promovendo maior segurança jurídica e desburocratização do processo.
É importante destacar que, além da forma tradicional da adjudicação compulsória, também é possível utilizar esse instituto nos casos em que o adquirente resiste em aceitar a escritura definitiva e registrar a propriedade do imóvel em seu nome, o que chamamos de adjudicação compulsória inversa.
Do ponto de vista prático, a falta da outorga da escritura em nome do promitente comprador pode acarretar sérias repercussões financeiras, especialmente no que tange às obrigações tributárias do imóvel. A eventual inadimplência do possuidor em relação aos tributos reais, como IPTU e TCL, resultará na cobrança dos débitos em nome de quem estiver registrado na matrícula como proprietário.
Portanto, a adjudicação compulsória — tanto em sua forma convencional quanto na inversa — não apenas assegura direitos ao promitente comprador, mas também oferece importantes benefícios às loteadoras e construtoras, ao facilitar a regularização de imóveis e mitigar riscos financeiros associados às obrigações tributárias.
Por fim, é fundamental ressaltar que, embora a adjudicação compulsória extrajudicial busque facilitar e agilizar o processo, a presença de um advogado com poderes específicos é imprescindível para a conclusão do requerimento, especialmente para realizar a análise inicial e para verificar a viabilidade do processo, além da adequação da documentação necessária.
Por Natália Scarferla
É sabido que toda pessoa física e jurídica deve cumprir suas obrigações tributárias principais e acessórias perante o poder público, a fim de evitar punições pecuniárias. As obrigações tributárias são objetivas, conforme o artigo 136 do Código Tributário Nacional, onde a responsabilidade por infrações independe da intenção do agente/responsável, da efetividade do ato e seus efeitos.
Apesar de não exigida a intenção do agente para a aplicação da sanção correspondente, a jurisprudência nacional permite a análise contextual de cada conduta, flexibilizando o mencionado dispositivo.
Além disso, há a possibilidade de evitar a punição por infração tributária através do instituto da denúncia espontânea. Conforme previsto no artigo 138 do Código Tributário Nacional, ao realizar o pagamento voluntário do tributo devido junto com os juros de mora, ou ao efetuar o depósito da quantia determinada pela autoridade administrativa, quando o valor do tributo dependa de apuração, garante-se a exclusão da multa.
No entanto, é importante ressaltar que a vantagem mencionada só será válida se ocorrer antes de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização relacionados à infração.
Do mesmo modo, salienta-se que o instituto mencionado não se aplica aos tributos constituídos por homologação, declarados pelo contribuinte e recolhidos fora do prazo de vencimento, como IRPJ, PIS, COFINS, CSLL, IPI, ICMS e ISS. Isso porque, a súmula 360 do STJ aduz: “O benefício da denúncia espontânea não se aplica aos tributos sujeitos a lançamento por homologação regularmente declarados, mas pagos a destempo”.
Não obstante, segundo entendimento jurisprudencial, na ausência de prova de uma declaração prévia pelo contribuinte, mesmo em casos de tributos sujeitos a lançamento por homologação, a admissão da dívida acompanhada de pagamento integral antes de qualquer ação de fiscalização ou processo administrativo assegurará a exclusão da multa correspondente.
Do mesmo modo, o ordenamento jurídico tem entendido que a denúncia espontânea restará configurada na hipótese em que o contribuinte, após efetuar a declaração parcial do débito tributário, sujeito a lançamento por homologação, acompanhado do respectivo pagamento integral, retifica-a (antes de qualquer procedimento da administração tributária), noticiando a existência de diferença a maior, cuja quitação se dá concomitantemente.
Portanto, diante das nuances complexas das obrigações tributárias e das possibilidades de mitigação de penalidades, é imprescindível que tanto pessoas físicas quanto jurídicas estejam atentas não apenas ao cumprimento regular de suas responsabilidades fiscais, mas também às oportunidades legais de regularização. A denúncia espontânea, embora com suas especificidades e limitações delineadas pela legislação e pela jurisprudência, continua a representar um mecanismo relevante para aqueles que buscam evitar sanções excessivas e garantir a conformidade com as normas tributárias.
Dentro dos procedimentos corriqueiros que envolvem negociações de imóveis, existem requisitos formais na legislação brasileira os quais necessariamente devem ser cumpridos para que o interessado possa ser resguardado pelo poder judiciário caso assim necessite.
Os exemplos mais corriqueiros são os de notificação extrajudicial concedendo prazo ao locatário para desocupar imóvel como requisito imprescindível em algumas modalidades de despejo, e notificação do devedor para constituição em mora, para possibilitar retomada de posse pelo vendedor em alienação fiduciária ou compromisso particular de compra e venda.
Via de regra, o Conselho Nacional de Justiça vem adotando medidas visando adaptar os procedimentos judiciais às inovações tecnológicas que influenciam na sociedade, como ao regulamentar a possibilidade de citação via aplicativo “whatsapp” ou o desenvolvimento do Domicílio Judicial Eletrônico, uma solução que centraliza as comunicações processuais de todos os tribunais brasileiros numa única plataforma eletrônico.
Todavia, ao se analisar os procedimentos do mercado imobiliário, geralmente os tribunais se demonstram mais conservadores e receosos em admitir a flexibilização dos requisitos formais necessários para acionamento do poder judiciário.
Por exemplo, a notificação para constituição em mora de devedores, procedimento diário para construtoras e loteadoras, necessariamente deve ser realizada via cartório de títulos e documentos, existindo uma forte recusa do Judiciário em se admitir que essa notificação se dê por meios eletrônicos ou por AR/MP, meios mais práticos e menos custosos aos empreendedores.
O cenário atual ainda não aponta de forma clara pela mitigação destes requisitos formais, mas a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça formulou entendimento extremamente pertinente no julgamento do REsp 2.087.485., afirmando que é possível considerar como notificado o devedor fiduciante que recebe a comunicação de constituição em mora pelo e-mail informado em contrato.
De acordo com o Ministro Relato Antonio Carlos Ferreira “não é razoável exigir, a cada inovação tecnológica que facilite a comunicação e as notificações para fins empresariais, a necessidade de uma regulamentação normativa no Brasil para sua utilização como prova judicial, sob pena de subutilização da tecnologia desenvolvida”.
O entendimento vem acompanhado de algumas ressalvas, como também expôs o relator: “Se a parte apresentar evidências sólidas e verificáveis que atestem a entrega da mensagem, assim como a autenticidade de seu conteúdo, o juiz pode considerar tais elementos válidos para efeitos legais”.
Embora o entendimento de nosso escritório seja de que ainda não é possível se utilizar desse caso para fundamentar alteração dos procedimentos das empresas que atuam no setor, serve como um bom presságio de que em um futuro próximo, os procedimentos formais inerentes ao mercado imobiliário sejam modernizados e adequados às inovações tecnológicas, diminuindo custos e possibilitando soluções mais ágeis a problemas complexos, buscando sempre evitar a judicialização dos casos e dinamizar as estratégias dos empreendedores.
Por Natalia Scanferla
A Lei 14.711/2023 trouxe uma significativa inovação no arcabouço jurídico brasileiro ao instituir a possibilidade de extensão da alienação fiduciária de imóveis, viabilizando, por conseguinte, novas e independentes transações de crédito sob o mesmo credor.
Consoante o §3º do artigo 9-Aº da mencionada legislação, é autorizada a extensão da alienação fiduciária para uma instituição financeira distinta, desde que esta integre o mesmo sistema de crédito cooperativo da entidade credora da operação inaugural.
Importa ressaltar, ademais, em consonância com o artigo 9º, §1º da supramencionada norma, que a faculdade de ampliação da garantia deverá ser exercida por pessoas físicas e jurídicas no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas transações envolvendo Empresas Simples de Crédito.
Da mesma forma, o prazo e o montante da prorrogação da alienação fiduciária devem encontrar-se restritos aos parâmetros previamente estabelecidos no contrato da garantia original, com a sobra de valor remanescente do imóvel sendo aproveitada para a nova transação de crédito.
A mencionada inovação pode ser formalizada por meio de instrumento público ou particular, independentemente da necessidade de reconhecimento de firma.
Sublinhe-se que todas as obrigações pactuadas serão hierarquizadas conforme a sequência temporal das averbações, e, em caso de inadimplemento, o credor poderá buscar a satisfação de seu crédito por meio de notificação extrajudicial, a qual indicará o vencimento antecipado de todas as dívidas associadas à garantia em questão e o montante total devido.
Assim como a alienação fiduciária de propriedade superveniente, a extensão da garantia representa um instrumento de relevo para simplificar e desburocratizar as transações de crédito, propiciando uma maior fluidez e acessibilidade no mercado financeiro.
Por Matias Haliski
No início deste ano, a Receita Federal divulgou as regras referentes ao Imposto de Renda Pessoa Física, cuja declaração deverá ser realizada entre 15 de março e 31 de maio de 2024.
Dentre os diversos critérios estabelecidos pela Receita, estão obrigados a declarar e contribuir com o Imposto de Renda os indivíduos que obtiveram, em qualquer mês, ganho de capital na alienação de bens ou direitos.
Logo, aquele que comprou, vendeu ou herdou um imóvel deverá declará-lo, fazendo incidir Imposto de Renda cuja alíquota é baseada no ganho de capital, este auferido mediante o produto da subtração entre o valor da compra e o valor da venda.
Há, contudo, critérios que permitem ao contribuinte a redução ou até mesmo a isenção do pagamento do referido imposto.
A princípio, destaca-se a possibilidade de redução mediante a apresentação e comprovação das despesas relacionadas à manutenção da propriedade, como por exemplo, o dispêndio com escritura, registro, comissão de corretagem, ITBI, entre outros.
Por outro lado, merece destaque a possibilidade de isenção quando o imóvel for vendido a preço abaixo de R$ 440.000,00. Nesse caso, é necessário que o bem alienado seja o único de quem está efetuando a venda, bem como, que esta seja a única transferência realizada nos últimos cinco anos.
Demais hipótese relevante de isenção se dá quando o lucro proveniente da venda é aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no país, no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, contados da celebração do contrato de venda primitivo.
Importa ressaltar que, desde o ano de 2022, possibilita-se também a isenção quando há a venda do imóvel residencial com o objetivo de quitar, ainda que parcialmente, débito remanescente oriunda da aquisição a prazo de outro imóvel residencial, este já possuído pelo contribuinte.
É dizer que, com a nova regra, a pessoa pode usar o lucro obtido com a venda de um bem para a quitação parcial ou total do financiamento de outro imóvel comprado anteriormente. Essa quitação, igualmente, precisará ser concretizada em até 180 dias contados da alienação.
Por fim, registra-se que também se encontram isentos de tributação sobre ganho de capital: I) as vendas de imóveis anteriores ao ano de 1969; II) a alienação de imóvel em valor inferior a R$ 35.000,00; III) a desapropriação de imóvel para reforma agrária.
Por Natalia Scanferla
A Alienação Fiduciária de bem imóvel é um instituto do direito civil brasileiro que permite ao fiduciante, visando assegurar a própria obrigação ou a de terceiros, negociar a transferência de coisa imóvel ao credor ou fiduciário.
Em síntese, ao firmar um contrato de alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do bem ao credor até o adimplemento das obrigações. Em caso de inadimplência, o credor possui o direito de tomar posse do bem e aliená-lo com o intuito de satisfazer o crédito.
O Marco Legal das Garantias, Lei nº 14.711/2023, sancionada em outubro de 2023, introduziu a oportunidade de estabelecer ônus sucessivos sobre bens imóveis através da constituição de alienações fiduciárias das respectivas propriedades supervenientes. À vista disso, agora é viável para o devedor fiduciante celebrar com um novo credor a alienação fiduciária de um bem que ainda não possui, mas que certamente adquirirá em momento subsequente, mediante o cumprimento integral do contrato prévio.
Assim sendo, após a averbação da Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente na matrícula do imóvel, embora exista uma garantia a ser prestada, sua eficácia permanecerá suspensa até a quitação integral da alienação antecedente.
Trata-se de uma significativa inovação, uma vez que anteriormente não havia previsão legal para a coexistência desta modalidade de garantia sobre um mesmo bem imóvel. Isso contrasta com o que ocorria com as hipotecas e penhores, que já permitiam a criação de ônus de graus sucessivos em benefício dos credores.
Neste contexto, é relevante destacar que a jurisprudência já reconhecia essa possibilidade de alienação. Entretanto, devido à ausência de previsão legal, observava-se uma resistência por parte dos registradores em inserir na matrícula do imóvel a Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente.
Portanto, a possibilidade introduzida pelo ordenamento jurídico implicou em um desbloqueio das garantias, considerando que autorizou a criação de ônus sucessivos sobre o mesmo bem imóvel, a ser averbada na matricula do imóvel, facilitando as operações de crédito.
Com efeito, considerando que a garantia só se consolidará de fato após o cancelamento da alienação fiduciária anterior, torna-se crucial que o credor ou fiduciário realize uma análise minuciosa do risco envolvido na operação, a fim de evitar o inadimplemento dos contratos.
Por Pedro Gargaro
Faz parte do cotidiano de qualquer construtora, seja, de alto, médio ou baixo padrão, demandas de consumidores reclamando danos materiais por conta de alegações de vícios construtivos.
Os motivos são diversos, mas nem todo e qualquer defeito em uma construção é relacionado a falha na execução do empreendimento, existindo uma conjuntura de fatores que podem influenciar no produto final, ainda mais em uma indústria artesanal como a construção civil.
A condenação da construtora por danos materiais decorrentes de vícios construtivos decorre necessariamente da existência e constatação das problemáticas na edificação, e a posterior analise de responsabilidade dos envolvidos.
Todavia, a situação é completamente diferente quando se trata de danos ambientais. Embora exista uma sistemática jurídica de proteção ao meio ambiente da mesma forma que existe uma de proteção ao consumidor, as implicações são significativamente diferentes dentro de um processo judicial.
Ao se tratar de direito ambiental, a mera constatação de que a construtora não se atentou aos princípios de prevenção e da precaução necessários para resguardar o meio ambiente pode ser suficiente para o judiciário entender que houve prejuízo à coletividade, e consequente necessidade de ressarcimento desses danos.
Nesse sentido, entendeu recentemente o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 2065347, ao condenar um particular em indenizar danos ambientais e danos morais coletivos em caso no qual não houve a comprovação de danos ao meio ambiente, e sim apenas de que teria ocorrido uma conduta lesiva ao meio ambiente.
Ou seja, caso reste comprovado em fiscalização pelos órgãos responsáveis que a Construtora não se atentou satisfatoriamente aos requisitos previstos na legislação ambiental para erigir seus empreendimentos, poderá ser responsabilizada em indenizar à coletividade, ainda que sua conduta não tenha gerado prejuízo direto ao meio ambiente, como sustentado no precedente mencionado acima.
Portanto, é essencial que ao buscar erigir empreendimento imobiliário, o empreendedor consulte de forma ativa os órgãos ambientais competentes, bem como esteja atento as diretrizes municipais que versem sobre a legislação ambiental, sendo certo que qualquer desrespeito ao regramento competente, mesmo sem qualquer culpa, é capaz de gerar condenação em matéria de meio ambiente.
