Por Sandro Henrique Trovão

O tema da responsabilidade civil sempre toma as capas de jornais e revistas quando acontece alguma tragédia em edifícios ou em obras de construção civil.

Foi assim no caso do desabamento dos edifícios residenciais Atlântico em Guaratuba/PR em janeiro de 1995, Palace II no Rio de Janeiro em fevereiro de 1998, e do edifício comercial Liberdade, também no Rio de Janeiro em janeiro de 2012.

Não é diferente quando acidentes ocorrem com obras ainda em construção, foi o que aconteceu no caso do desabamento do viaduto que passava sobre a Avenida Pedro I em Belo Horizonte em junho de 2014.

Nesse último caso (obras ainda em construção), as suspeitas imediatamente recaem sobre profissionais, empresas e fornecedores atuantes na execução, no caso de obras antigas os primeiros a serem chamados a responder são, além dos já citados, os responsáveis pela manutenção da edificação ou quem tenha executado ali obras de manutenção ou reforma.

Os fatores causadores dos desastres são diversos, transitam por erros de projetos, falhas na execução, má qualidade dos materiais aplicados, alteração que comprometem a segurança da edificação e até mesmo falhas ou ausência de manutenção periódica.

Mas como definir o responsável pelo pagamento dos prejuízos causados por essas falhas?

Neste artigo trataremos exclusivamente da reparação de dano civil, ou seja: quando, como e quanto pagar por danos patrimoniais causados pelo exercício da profissão de engenheiro, arquiteto ou construtor. É o que definimos como Responsabilidade Civil Contratual.

A Responsabilidade Civil é o dever de alguém de indenizar a outrem os prejuízos que causou.

Este dever de indenizar está previsto no Código Civil Brasileiro em seus artigos 186 (Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.) e 927 (Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.)

O Artigo 6o do Código de Defesa do Consumidor, em seu inciso VI, prevê que é direito básico do consumidor “a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”.

Na conjunção destes três dispositivos está alicerçado o direito de reparação de prejuízos por danos decorrentes da má qualidade de obras de construção civil.

Em linhas gerais, a teoria clássica da responsabilidade civil aponta a culpa como o fundamento da obrigação de reparar o dano, ou seja, se não há prova da culpa, não há obrigação de indenizar, porém, tratando-se de exercício de atividades profissionais e relação de consumo, a regra passa ser a responsabilidade objetiva, ou seja, basta provar o dano para que haja o direito ao ressarcimento.

Assim, o proprietário de um imóvel que vem à ruína, por falhas nos processos construtivos, sempre terá o direito de ser indenizado pelo fornecedor do produto, ou seja o Construtor, visto que a responsabilidade deste é sempre objetiva, o que vale dizer que não é necessário provar que ele teve culpa na ruína, apenas que a ruína causou um prejuízo.

Porém, a responsabilidade civil dos vários atores de uma obra de construção civil tem diferentes interpretações na esfera jurídica, principalmente quando o enfoque é o desempenho da obra quanto a sua qualidade e conforto.

Quanto a esta reponsabilidade (contratual e não delitual), responderá o construtor, ou executor de forma objetiva, ou seja, basta comprovar que existe o defeito, ou desempenho insuficiente, que já estará configurado o direito à indenização ou prestação de garantia para os reparos.

A responsabilidade dos projetistas por sua vez é subjetiva, vale dizer, há necessidade de prova efetiva da culpa para que o direito de indenização recaia sobre esse profissional.

Defeitos, ou atendimento inadequado de normas técnicas, sempre gerará direito a prestação de garantia ou indenizações ao adquirente de um imóvel, a não ser que o Construtor prove que a manutenção periódica exigida nos manuais de uso e operação não foram executadas e provocaram o vício.

O construtor sempre será o responsável principal pelo reparo ou indenização, se o defeito não foi causado por falta de manutenção ou uso inadequado, podendo, entretanto, responsabilizar o projetista, e se ressarcir, se o defeito for decorrente exclusivamente de erro no projeto. Explico:

Se o projetista, ao ser contratado para elaborar os projetos, dimensiona a edificação de maneira equivocada, e esta, executada de acordo com os projetos, não atende ao desempenho esperado, gerará o direito de reparação de danos, por responsabilidade civil contratual, contra que elaborou os projetos inadequadamente.

Essa divisão da responsabilidade esta normatizada no Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 14 (responsabilidade do construtor independentemente da existência de culpa) e no seu § 4º. Observe:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

...

§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

Esse é um tema muito recorrente em obras públicas, que, em sua imensa maioria têm projetos elaborados por profissionais que não executarão a obra.

A responsabilidade pela segurança da obra abrange todos os profissionais que de certa forma participaram de sua execução, seja do profissional que elaborou os cálculos estruturais, seja dos profissionais que participaram da execução.

Os primeiros, executores do projeto, têm responsabilidade técnica pelo correto dimensionamento das estruturas que sustentarão e darão solidez a obra e, os segundos, executores da obra, tem responsabilidade de zelar pela correta aplicação dos materiais necessários para suportar a carga dimensionada nos projetos.

Por fim, os usuários devem utilizar o imóvel de maneira adequada realizando as manutenções preventiva de acordo com o plano de manutenção informado nos manuais.

Os executores também podem ser responsabilizados em caso de erros nos projetos, mesmo que não os tenha elaborado, basta a comprovação de que tinham conhecimento de que estes não suportariam a carga necessária ou que tinham especificações insuficientes quanto ao seu desempenho, isso se dá por conta da previsão em nosso ordenamento jurídico, que pune também quem se omite e causa danos a terceiros (artigo 186 do Código Civil Brasileiro).

Assim, em caso de erros evidentes nos projetos, não devidamente alertados e notificados, os executores também responderão por eventuais danos, caso comprovada a omissão.

Sabe-se que a corretagem é um contrato típico, por meio do qual uma pessoa obriga-se a mediar com diligência e prudência os negócios de seu cliente, conforme expressamente previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil.

O(a) corretor(a), é responsável por intermediar transações entre o(a) vendedor(a) e terceiros, aproximando as partes, de forma que sua remuneração estará condicionada ao resultado previsto no contrato de corretagem, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, consoante tradução literal do artigo 725 do Código Civil.

Não obstante, considerando que o direito de o(a) corretor(a) ser remunerado(a) é disponível, cinge-se a controvérsia sobre condicionar o pagamento das comissões imobiliárias a evento futuro e incerto.

Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a comissão de corretagem por intermediação imobiliária é cabível “[...] se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”[1].

Nesta senda, interpreta-se que as partes podem transacionar quanto às remunerações do(a) corretor(a), atentando-se às peculiaridades de cada caso.

Recentemente, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu que, no contrato de corretagem imobiliária, podem as partes ajustarem o pagamento das comissões a um evento futuro e incerto, como ao efetivo registro imobiliário e/ou aprovação de órgãos competentes, desde que respeitados os limites legais, previstos nos artigos 121 a 130 do Código Civil.

Nessa perspectiva, objetivando o recebimento das comissões, faz-se necessário avaliar o negócio ao qual o(a) corretor(a) se obrigou, os deveres por ele(a) assumidos e, consequentemente, se o resultado útil foi alcançado.

Tal precedente é extremamente importante no direito imobiliário, posto que observa a autonomia da vontade e a livre concorrência, oferecendo maior segurança na elaboração dos contratos para realização de empreendimentos, bem como permitindo maior liberdade ao(à) mediador(a) para o desempenho de sua função.

Ressalta-se, todavia, que as cláusulas convencionadas no contrato de corretagem não afastam a possibilidade de o Judiciário reconhecer, excepcionalmente, ilícita ou nula alguma condição pactuada, buscando preservar a boa-fé objetiva e o equilíbrio entre os envolvidos.

Conclui-se, portanto, com embasamento no recente julgamento da corte superior, que é permitido às partes pactuarem cláusulas suspensivas para o pagamento das comissões no contrato de corretagem, desde que respeitado os limites legais e a boa-fé objetiva.


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