No dia 04/10/2021, foi publicado no Diário de Justiça julgamento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça com relevante alteração no entendimento majoritário dos tribunais superiores acerca de tema cotidiano no mercado imobiliário.
A Quarta Turma entendeu pela desnecessidade de prévia decisão judicial para rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, quando baseada no acionamento de cláusula resolutiva expressa.
Até então, o entendimento consolidado do STJ era de que o contrato não poderia ser rescindido apenas pelo acionamento da cláusula resolutiva expressa e constituição em mora do devedor.
Na prática, isso significava que mesmo diante de inadimplemento considerável do devedor, o empreendedor apenas poderia retomar a unidade imobiliária por meio de decisão judicial, algo que inflava consideravelmente a quantidade de ações que chegavam ao judiciário, gerando ônus considerável à parte que não havia descumprido qualquer obrigação.
Dessa forma, o julgamento do REsp 1789863/MS (2013/0376277-6) pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça configura marco importante no dia-a-dia dos que empreendem no mercado imobiliário.
Nos termos do voto vencedor do julgamento, a necessidade de decisão judicial para rescisão contratual significa ao Vendedor “(…) impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa”.
Importante ressaltar que, em casos nos quais o comprador esteja na posse do imóvel, a retomada do imóvel continua se dando apenas por meio do pedido judicial de reintegração de posse, bem como a rescisão extrajudicial apenas ocorre com a ciência inequívoca do Comprador acerca dos termos do aviso de rescisão.
Tratando-se de temática ainda controversa, é importante que a Vendedora adote alguns cuidados no ato da rescisão extrajudicial, realizando-a por cartório e também cientificando o Comprador dos valores os quais eventualmente tenha direito a reaver.
Embora o entendimento ainda não seja majoritário em todas as turmas do STJ, é fundamentação relevante em eventuais demandas judiciais que discutam a temática, na esperança que, no futuro seja pacificado, simplificando a rescisão contratual em casos de inadimplência considerável e evitando gastos desnecessários.
Em julgamento realizado no dia 24/02/2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, consolidou o entendimento da corte sobre a base de cálculo do ITBI, ao definir que o tributo deve ser fixado sobre o valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU ou ao valor venal de referência fixado previamente pelo fisco.
A decisão foi proferida no julgamento do REsp 1.937.281/SP, o qual foi afetado pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema nº 1.113), ou seja, o entendimento firmado deverá ser aplicado em todos os processos que discutem questões idênticas.
Segundo o entendimento da corte, a base de cálculo do ITBI não está vinculada ao IPTU, já que este último é lançado de ofício, considerando a Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local, a qual considera critérios mais amplos e objetivos de avaliação, como a localização e a metragem do imóvel.
Por sua vez, o ITBI, devido as características próprias do fato gerador desse imposto, deve ser calculado de acordo com o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, o qual resulta de uma gama de fatores muito mais ampla, do qual o fisco não tem condições de conhecer em cada caso.
Além disso, o STJ definiu não ser possível fixar o ITBI com base em valor venal de referência previamente estipulado, pois nestes casos, o fisco busca na realidade, realizar o lançamento de ofício do imposto, amparado em critérios escolhidos por ele de forma unilateral e que representam apenas um valor médio de mercado, meramente estimativo.
Assim, a declaração do contribuinte, em decorrência do princípio da boa-fé objetiva, deve ser considerada como base para o cálculo do ITBI, pois ela reflete com maior precisão o valor real do imóvel, já que os negociantes possuem maior conhecimento das circunstâncias que influenciam no seu valor.
Caso o fisco discorde do valor apresentado na declaração do contribuinte, poderá questiona-lo através da regular instauração de processo administrativo próprio, segundo a norma do art. 148 do CTN.
O Acordo de Sócios é um contrato feito com o objetivo de regulamentar algumas questões estruturais da sociedade empresarial.
Surgiu a partir da previsão da Lei das Sociedades Anônimas, mas apesar de ser originalmente pensado para S.A., pode também ser utilizado nas Sociedades Limitadas.
A única exigência para a utilização do Acordo de Sócios nas LTDA é a previsão expressa no contrato social para a aplicação subsidiária da Lei das S.A.
O Acordo de Sócios é uma ferramenta absolutamente proveitosa para o bom andamento da sociedade, uma vez que o relacionamento entre os sócios sempre pode ser marcado por conflitos e divergências de posicionamentos no futuro, de modo que o Acordo bem estruturado, pode até mesmo evitar o fim da atividade empresarial.
Apesar de haver plena flexibilidade para que os sócios estabeleçam as disposições que irão reger a sociedade, algumas cláusulas comumente aparecem na elaboração deste instrumento, sendo elas:
Esses são apenas alguns dos temas mais comuns que podem ser abordados no documento, havendo, contudo, ampla liberdade para os sócios definirem as cláusulas que melhor se enquadram à realidade da sua empresa.
Assim, independentemente do tamanho e tipo societário da empresa, a elaboração do acordo é essencial, pois permite que questões de interesse dos sócios possam ser previamente discutidas e regras sejam estabelecidas de forma clara e objetiva, evitando com isso possíveis e indesejáveis conflitos no decorrer da relação empresarial.
