Em julgamento realizado no dia 24/02/2022, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, consolidou o entendimento da corte sobre a base de cálculo do ITBI, ao definir que o tributo deve ser fixado sobre o valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU ou ao valor venal de referência fixado previamente pelo fisco.
A decisão foi proferida no julgamento do REsp 1.937.281/SP, o qual foi afetado pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema nº 1.113), ou seja, o entendimento firmado deverá ser aplicado em todos os processos que discutem questões idênticas.
Segundo o entendimento da corte, a base de cálculo do ITBI não está vinculada ao IPTU, já que este último é lançado de ofício, considerando a Planta Genérica de Valores aprovada pelo Poder Legislativo local, a qual considera critérios mais amplos e objetivos de avaliação, como a localização e a metragem do imóvel.
Por sua vez, o ITBI, devido as características próprias do fato gerador desse imposto, deve ser calculado de acordo com o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, o qual resulta de uma gama de fatores muito mais ampla, do qual o fisco não tem condições de conhecer em cada caso.
Além disso, o STJ definiu não ser possível fixar o ITBI com base em valor venal de referência previamente estipulado, pois nestes casos, o fisco busca na realidade, realizar o lançamento de ofício do imposto, amparado em critérios escolhidos por ele de forma unilateral e que representam apenas um valor médio de mercado, meramente estimativo.
Assim, a declaração do contribuinte, em decorrência do princípio da boa-fé objetiva, deve ser considerada como base para o cálculo do ITBI, pois ela reflete com maior precisão o valor real do imóvel, já que os negociantes possuem maior conhecimento das circunstâncias que influenciam no seu valor.
Caso o fisco discorde do valor apresentado na declaração do contribuinte, poderá questiona-lo através da regular instauração de processo administrativo próprio, segundo a norma do art. 148 do CTN.
