Por Mariana Louzano Moreira
O patrimônio de afetação funciona como uma reserva exclusiva para a incorporação imobiliária ou loteamento, segregando as finanças do empreendedor e do projeto.
A Lei nº 14.620/23, que aborda o novo programa do Minha Casa Minha Vida, introduziu inovações à Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), incluindo a criação do patrimônio de afetação. Uma das principais mudanças é a extensão do uso desse mecanismo para os loteamentos, antes restrito a incorporações imobiliárias registradas em cartório.
A opção pelo patrimônio de afetação em loteamentos pode ser realizada a qualquer momento, mediante averbação na "matrícula-mãe" do empreendimento. Irrevogável, esse termo permanece enquanto as obras de infraestrutura estão em andamento.
Com essa mudança, prevê-se um impulso a novos negócios imobiliários, proporcionando maior segurança aos empreendedores e investidores. Isto porque, o mecanismo permite a separação de terreno, infraestrutura e demais elementos do patrimônio do loteador, constituindo um patrimônio autônomo dedicado à conclusão do loteamento.
Destaca-se que a Lei 14.620/23 estabelece que os bens do loteamento só podem ser usados como garantia em transações de crédito relacionadas à infraestrutura e entrega dos lotes. Além disso, em casos de cessão de direitos creditórios da venda dos lotes, os recursos também integram o patrimônio de afetação.
É importante anotar que a escolha pelo patrimônio de afetação em loteamentos não implica na adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) de 4%, ao contrário do que ocorre na incorporação imobiliária. Essa distinção é objeto de debate, sugerindo a possibilidade de concessão do benefício fiscal aos loteamentos no futuro – contudo, ainda é tema incerto.
Em suma, tem-se que as alterações trazidas pela Lei 14.620/23 representam um avanço significativo para o setor imobiliário, atendendo a uma antiga demanda dos loteadores e oferecendo maior estabilidade jurídica a empreendedores e os compradores de lotes.
